30年後に100万円と所有権が手元に残る投資条件をシミュレーションしました

物件概要

  1. 価格    1280万円
  2. 管理費等  8300円
  3. 修繕積立金 3600円
  4. 総戸数   173戸
  5. 管理状態  自主管理
  6. 用途地域  商業地
  7. 間取り   ワンルーム
  8. 専有面積  14.46㎡壁芯
  9. バルコニー 2.18㎡

購入条件

  1. 物件価格  1280万円
  2. 表面利回り 7.0%
  3. ネット利回 4.5%
  4. 諸費用   60万円
  5. 購入総額  1340万円

物件概要

  1. 建物価格  400万円
  2. 土地価格  880万円
  3. 構造    SRC
  4. 築年数   41年
  5. 法定残存年 14年
  6. エレベーター有
  7. 駐車場   無
  8. オートロック無
  9. リフォーム 未
  10. 3点式ユニットバス
  11. インターホン付
  12. 壁/床仕上げ 白クロス/木目CF
  13. 洋室5.4帖
  14. 高速インターネット対応
  15. 外観レンガ色タイル


30年後に102万円と所有権を手元に残すためには下記の条件を満たす必要があります。



賃貸契約条件

  1. 賃料月額合計  7.5万円
  2. 更新費用    なし

各パラメータ設定

  1. 不動産投資(非居住用)ローン金利1.0%
  2. 1~4年目入居率80% 5~14年目入居率100% 15~30年目入居率90%
  3. 収入に対する所得税率10%
  4. 大規模修繕費を5年目に20万円,20年目に200万円(リフォームを含む)出費があるものとしてその他の年は0円
  5. 建物・土地を400万円と880万円に分離
  6. 固定資産税3万円/年 都市計画税1万円/年
  7. 仲介手数料 1280万円×3.3%+6万円=422406円
  8. 登記費用(登録免許税(評価額の2.0%)+手数料(平均相場6万円))12万円
  9. 不動産取得税(50㎡未満かつ投資用の為課税されます。土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4% (標準税率※・本則))約4万円(予想)
  10. 家賃下落がないものとして試算

資料

30年後に100万円と所有権が手元に残る投資条件_PDF002

考察

  • シミュレーションは新宿区内に実在する物件を基に30年のローンを組み,各パラメータを入力したものであるが現状では低価格帯としては利回りが低いため現実的には借入金利や入居率などを満たすことは困難な場合が多いと考えられる。特に非居住用不動産に対する借入金利はもっと高いはずである。空室のままでは不動産価格の下落圧力となると考えられるため停滞や悪循環に陥らない為にも生活保護受給者に貸し出すことを提案したい。特に郊外や地方では売値や賃料を下げなければオーナーは無駄な出費を続けなければならないシナリオが高い。補足として,当初の案とは逆にオーナーが生保補助額まで賃料を下げれば空室対策となることも念のために記す。
  • 自己居住用として購入することもできる。

R4-2022あけましておめでとうございます。

 ブログをご覧の方で悩みがある方は令和4年,2022年は是非あなた自身の克服のために東京クリニックに通院してください。当院では正確な診断と治療を得意としています。悩みについても人間関係,恋愛,経済的な不安,自分自身の性格や考え方についての悩みについてもアドバイスを行っています。考え方や感じ方は千差万別ですが,性格を生かした症状の改善を目指します。小さいクリニックですが歌舞伎町に通院することが治療の一環であるよう意識していますので是非足を運んでいただき,コネクト2(ブログ)でもいまを伝えられるよう努力していますので引き続き購読していただけると幸いです。

 去年はたくさんの生活保護を受給している方を診察する機会があり新宿近辺の生活保護一人世帯の家賃補助を引き上げたほうが経済が回っていいのではないかと書いた(元東京と書いたのを狭く限定しました)のですが,アメリカの利上げがすでに始まっていることや,リラ/円の通貨価値が半分近くまで急落したのと同様のことが円/(他国通貨)にも起こらないとは限らないので,現状で月額5万3千円程度の家賃補助を将来的に8万円程度に引き上げてあげれば受給者さんも助かるのではないかなと思いました。先進国に産業全体が抜かれて手遅れになるとお偉い方々をはじめ色々な意見を言われる可能性があり困ると思います。スタグフレーションが起きる可能性があるならまずいと思いませんか?歌舞伎町1,2丁目のとある一角やその他あれた地域(歌舞伎町は治安が悪いというイメージをお持ちの方も多いと思いますが,アジア多国籍料理の激戦区です)みたいになるとアリストテレス(古代ギリシャの哲学者)が怒り出すかもしれません。あたりまえのことながら部屋をきれいに整理すると心にゆとりがでますよね。以前は築40年くらいで理事会の4/5の賛成があれば建て替えできるいわれていましたが今は80年くらい使うことを計画するほうに考え方を転換したほうがよいと思います。また,築25年を過ぎた不動産は売買の勢いがなくなるのが明らかでしたが立地を優先しリフォームして利が回るように改善すれば不動産取引の活性化やREITの価格アップに繋がるのではないでしょうか。ですからピンポイントで輝かせるのも魅力かなあと思った次第です。光回線のスピードも早いですし。

 うえの2曲は12月に待合室で流れていた曲で,いいなと思ったので気分を変えたいときに聴いていました。ダンスミュージックは毎日欠かさず自分がカッコいいと思う曲をいろいろと趣味で探していますがAIで作ったような曲も最近はあり,これといういいのがありましたら紹介いたしますね。しばらくは10代~20代の時に聴いたBlackBoxとか,ブンブンダラー,テクノトロニック,マハラジャ,ジュリアナ,浜崎あゆみ,EYEQ,アストラルプロジェクション,あとハウスやテクノの新しかったのをremixやremasterで聴いてみようかなと考えています。ちゃお。

基礎MBA入門

 僕の小さい頃はお金持ちといえば億,いま兆の時代ですが,日本人はどう向き合っていけばよいのでしょうか。社会生活を送っていくうえで,超富裕層の家庭かどうか,能力,配偶者選びとお金持ちの関係はどうなっているのでしょうか。見栄を張りたい人はどうしても年3千万円以上のお金が必要になります。一方で,普通に暮らしたいだけの人は生活保護の家賃を8万円迄拡大するように僕が書いたように,エコ生活を心がければ幸せに生きれます。基本的なことからハーバードのMBAなら資産と行動の関係を難しく暗記までするでしょうが,ビジネス書(マーケティング本)にも書いていますから常識ですよね。

 対して心理学やMBAで用いられるハロー効果も手伝って成功者やブランド物を持っている人に目が行くことが知られていますが,実際は例えば港区女子みたいなハイブランドで全身を固めたような人たちの家賃の占める割合,エンゲル係数などは高いです。ビジネスの世界ではあまり派手なものを身に着けないほうが信頼性が高くなります。僕も職場の近くに住んだことがありますがスーパーがないので外食ばかりも限界があり非常に生活がしにくかったです。

 最後に,ブランドものを買うときは銀座や南青山などにある独立した店舗は格が高いです。僕は昔からブランド好きなのでクリニック内にもシャネルのぱひゅーむの絵を飾っています。ギャンブル好きは支出が多そうですが虚栄心とは無関係なのでブランドもの好きとはジャンルが異なります。

キーワード

浪費家
節約家
投資適正
ギャンブル好き
ブランド好き
金持ち
貧乏

 悩んでいる人は言葉選びに注意してくださいね。ちなみにギャンブル好きは治らないので経済感覚が違う夫婦はいずれ家庭裁判所で調停になります。チャオ

産業革命とは

◆ 社会
東洋大学『産業革命』理解の歴史と過去の認識が現代の理解に与える影響

https://www.toyo.ac.jp/nyushi/column/video-lecture/20160308_02.html

今日はこれを見て勉強しました。

◆ 音楽

◆ 法学 夫婦間の契約取消権
民法 第754条 夫婦間でした契約は、婚姻中、いつでも、夫婦の一方からこれを取り消すことができる。ただし、第三者の権利を害することはできない。‐ Wikipedia