30年後に100万円と所有権が手元に残る投資条件をシミュレーションしました

物件概要

  1. 価格    1280万円
  2. 管理費等  8300円
  3. 修繕積立金 3600円
  4. 総戸数   173戸
  5. 管理状態  自主管理
  6. 用途地域  商業地
  7. 間取り   ワンルーム
  8. 専有面積  14.46㎡壁芯
  9. バルコニー 2.18㎡

購入条件

  1. 物件価格  1280万円
  2. 表面利回り 7.0%
  3. ネット利回 4.5%
  4. 諸費用   60万円
  5. 購入総額  1340万円

物件概要

  1. 建物価格  400万円
  2. 土地価格  880万円
  3. 構造    SRC
  4. 築年数   41年
  5. 法定残存年 14年
  6. エレベーター有
  7. 駐車場   無
  8. オートロック無
  9. リフォーム 未
  10. 3点式ユニットバス
  11. インターホン付
  12. 壁/床仕上げ 白クロス/木目CF
  13. 洋室5.4帖
  14. 高速インターネット対応
  15. 外観レンガ色タイル


30年後に102万円と所有権を手元に残すためには下記の条件を満たす必要があります。



賃貸契約条件

  1. 賃料月額合計  7.5万円
  2. 更新費用    なし

各パラメータ設定

  1. 不動産投資(非居住用)ローン金利1.0%
  2. 1~4年目入居率80% 5~14年目入居率100% 15~30年目入居率90%
  3. 収入に対する所得税率10%
  4. 大規模修繕費を5年目に20万円,20年目に200万円(リフォームを含む)出費があるものとしてその他の年は0円
  5. 建物・土地を400万円と880万円に分離
  6. 固定資産税3万円/年 都市計画税1万円/年
  7. 仲介手数料 1280万円×3.3%+6万円=422406円
  8. 登記費用(登録免許税(評価額の2.0%)+手数料(平均相場6万円))12万円
  9. 不動産取得税(50㎡未満かつ投資用の為課税されます。土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4% (標準税率※・本則))約4万円(予想)
  10. 家賃下落がないものとして試算

資料

30年後に100万円と所有権が手元に残る投資条件_PDF002

考察

  • シミュレーションは新宿区内に実在する物件を基に30年のローンを組み,各パラメータを入力したものであるが現状では低価格帯としては利回りが低いため現実的には借入金利や入居率などを満たすことは困難な場合が多いと考えられる。特に非居住用不動産に対する借入金利はもっと高いはずである。空室のままでは不動産価格の下落圧力となると考えられるため停滞や悪循環に陥らない為にも生活保護受給者に貸し出すことを提案したい。特に郊外や地方では売値や賃料を下げなければオーナーは無駄な出費を続けなければならないシナリオが高い。補足として,当初の案とは逆にオーナーが生保補助額まで賃料を下げれば空室対策となることも念のために記す。
  • 自己居住用として購入することもできる。